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房东看好!杭州哪些二手房或将扛不住?我们列出了12大“高能预警”板块

来源: | 发布时间:2019-06-22 23:32


如果1935年时,你是一个德国的犹太人,你会是逃离的10万人之一,还是留守的45万人之一?

 

如果“911”发生时,你是世贸双子塔中,目睹了另一幢楼先被飞机撞上的上班族,你是立刻奔向电梯口,还是和同事一边议论,一边等待CNN的最新报道?

 

当灾难真正来临前,危险的信号往往已很明显。

 

但大多数人的感觉是蒙蒙的,可能吓傻了,也可能是强行自我安慰,生活还会继续如常,然后就被灾难淹没了。这被称为“正常化偏误”。

 

当下杭州的二手房市场,山雨欲来,但许多房东的思维,却仍在“正常化偏误”中无法自拔。

 

举个例子,杭州楼市近期“风暴中心”艮北的雍和府。

 

9月下旬,当公园1872和天悦江湾将以4万首开的消息传出后,雍和府之前毛坯4万1—4万3的二手价格体系,就面临崩塌

 

这时3万9还能跑,但许多人仍待价而沽。等到3万5的杨柳郡开出来,发现3万5出货都难了。

 

继续坚守?结果等来3万1的武林郡“毁灭性砸盘”。

 

前几天,雍和府终于又成交了一套二手房,4楼的89㎡,单价仅剩30658元/㎡

 

其实,公园1872、天悦江湾、杨柳郡和武林郡将井喷上市,事先都有风声,限价也早有内部消息。之前密集的土地流拍,也在释放拐点信号。

 

如果你本就有一套雍和府想卖,理性的选择,是在它们开盘前,略低于市价出货。

 

但多数房东,被此前半年疯狂跳涨的行情迷惑,相信“接盘侠还会前仆后继”、“杭州的基本面没有变”,错失了逃顶的最佳良机。

 

事实上,当下杭州二手市场的警报并未解除,情况可能继续恶化。

 

那么这一次,我们能不能吸取雍和府的教训,提前预判潜在的“砸盘侠”,抢先逃离那些二手房有急降风险的板块?

 

今天的文章,我们依据三个指标,为你列出了杭州的12个“高能预警”板块。





一、新房天量潜在供应的板块


密集开盘的限价新房,是二手房最大的砸盘力量之一。

 

此前,在义桥、艮北和临平山北,都已屡试不爽。道理很简单,大多数人都有“新房癌”,如今新房又越来越容易摇到,大家当然去买更便宜的新房。

 

据不完全统计,2017年1月至2018年6月期间,杭州市区(含富阳、临安)共出让了172宗涉宅用地,可建面积超1800万㎡

 

截至目前,已入市的地块并不多。按套均140㎡计算,光这18个月出让的涉宅用地,新增供应的房源套数有13万套

 

那些宅地出让多,近期有大量新房将开盘的板块,房东得当心了!




1、萧山南部新城


之前两年,因为长期的新房供应空窗,萧山南部新城的二手房东,享受了一段美好时光。

 

恒大帝景和尚海湾的二手房,成交价都稳稳地站上3万,无可撼动。直至昨日,挂牌均价也还高达30994元/㎡。

 

但不知房东们知不知道,南部卧城是杭州潜在新房最大的板块,没有之一。

 

德信碧桂园印江南、滨江碧桂园卧城印象、德信金茂佳源府、绿城九龙仓桂语朝阳、东原旭辉璞悦、融信旭辉湘湖悦章及德信市心府。光是已公布案名的7个项目,合在一起可建面积近95万㎡。

 

再算上旭辉、禹洲地块,实际可建面积高达137万㎡。

 

按90㎡、125㎡户型各占一半计算,将有超1.3万套房源待入市。这是什么概念?去年那么好的行情,萧山一共也就卖了不到4.2万套新房。

 

这些新盘,大多将从本月底开始,直到明年夏天,密集涌向市场。

 

从湘湖印象近期毛坯洋房2万3的均价,就不难知道,这一带的限价上限。据说,另一新盘也刚备出价格,高层精装2万5以内。

 

当天量2万5上下的精装房贴身肉搏,“摇到”毫无悬念之时,请给我一个买3万二手房的理由?



2、城东新城(含艮北)


近一个多月来,艮北“三兄弟”(公园1872、天悦江湾、杨柳郡)相继开盘,释放了近1200套新房。


紧跟着,天城府天著、招商武林郡又相继领出582套、532套房源的预售证。


超2300套新房供应,让城东新城持续许久的新房慌,一下得到缓解。


此前曾幻想过多次“万人摇号”的火热场面,并未出现,反而让大众捏了把汗。杨柳郡登记人数最多,也就3124户。


超4万、3万5的价格,对购房者多少还是有些影响。久旱逢甘霖,好在最后的结果还算好。


但对即将入市的新盘,多少有些压力。三湘森林印象、首开东城金茂府、世茂钱塘天誉、龙湖璟宸府、龙湖金地都会风华,5个纯新盘可建面积加一块,有将近55.6万㎡。


从目前亮相的产品来看,新盘主打110㎡以上的改善产品,总价动辄就是四五百万,甚至更高。


再加上,在售楼盘原本就还有2000多套的存量。未来可选择的余地不小。




3、崇贤、运河新城板块


崇贤、运河新城因在售楼盘不多,加上价格便宜,之前的摇号都还火热。


像6月的翡翠半岛、拱宸外滩、群贤府,中签率最低只有6.25%,高一点也才8.32%。


但是接下来,板块内的新房可说是敞开来供应。过去一年多来,崇贤运河新城相继出让了10宗涉宅用地,加在一块可建面积超85万㎡。


其中纯宅地3宗,可建面积近23万㎡;再加上7宗涉宅用地中规划的住宅,体量惊人。


板块内的运河之星,目前二手挂价高达33147元/㎡。


今年8月11日,也成交过一套32008元/㎡的高楼层小户型。但10月24日最新成交的一套,同是高楼层小户型,已降至21003元/㎡。


另一个消息是,运河新城内某新盘,因批不出3万以上的价格,今年不开盘了。



4、良渚新城


过去一年良渚很热,利好也很密集,配套日益成熟。


但良渚如日中天之时,我们也必须看到,这里的新房上市太过集中,短期内对二手打压严重。


我看了下,光是目前在售的保利融信和光尘樾、北大资源颐和江南、中粮梦栖祥云、联发藏龙玉墅,可售房源量就超3800套


联发还有一宗可建面积约11.4万㎡的地块,加在一块就更多了。


若是将良渚新城板块再放大些,将万科大溪谷(整盘3450户)以及良渚文化村一些尾房算进去,存量还要高。


尽管和光尘樾与未来城确实很难摇到,但2万3—2万5的限价,杀伤力极大。


目前,未来城二期的二手平均挂价还在3万6,此前也有过大量3万3的成交案例。但自7月以后,就基本不再有成交。


显然,房东的预期与买盘的力量,出现了严重分歧。


但考虑到板块内,还有大量2万8的洋房都卖不完,短期内,一定会是良渚的二手房东先扛不住。






二、今年交付量大的板块


刚交付的次新房,也是摧毁力极大的砸盘者。


前几天,我们就写过,新城红郡的70多套工抵房,以及田园某盘的70多套内部房,交付挂牌后,直接把长睦和田园的二手房价“砸到跌停”。


如果是像柳岸晓风或滨江金茂府这样,自住者为主的次新房还好。


就怕遇上那些超低价或准现房销售的楼盘,买家基本全是投资客。因为入手成本低,套现又快,房东往往不惜低价,也要迅速出货。


附近其它楼盘,那些曾经共同坚守高价的房东,就不得不暂时站岗了。


据不完全统计,今年杭州十区预计有95个楼盘交付,其中单是住宅盘就有70个。余杭区交付楼盘最多,有21个。主要集中在未来科技城跟闲林。



1、未来科技城


现在未来科技城可售新房确实少,最快会有新房供应的,只有华夏四季。


但明年就不一样了。阳光城未来悦二期,以及今年新拍的6宗涉宅地块(绿城、景瑞未来科技城宅地;富力科技之光、五常车辆段三宗商住地),一旦进入供应期,选择还是多的。


关键是,板块内要交付的楼盘非常多。


万科星空、北大资源未名府、富力新线公园、合景映月台等共9个住宅楼盘,今年将会交付。


交付就意味着会有二手房源挂牌出售。目前板块挂牌的二手房已有850套了,新盘交付后,未来进入市场流转的二手房源量只会更多。


虽然是“宇宙中心”,二手房短期内压力也不会小。



2、闲林


闲林板块今年有雅居乐国际花园、东海闲湖城高层、众安学君里等5个楼盘部分或整体交付。


这些盘前两年价格卖得都不贵,除自住客外,还吸引了不少投资客户。


像雅居乐国际花园,低的时候才五六千,闲湖城也有大量1万左右入手的房源,随便卖什么价都是赚。


投资客户图的就是赚快钱,他们可不想把房子囤手里捂上几年。从目前多个板块二手房情况来看,交付后就挂牌出售的投资客户应该不少。


郊区板块有一个特点,一旦行情下滑,降幅会比其他板块更加明显。


上一轮杭州楼市的5年阴跌,就是最好的例子。


好在,现在天目山西路以南,闲林也算未来科技城扩容后的“法定范围”,即便短期再遭遇疯狂甩货的房东,终究还有希望迅速回血。




3、萧山经济开发区


除了余杭外,萧山今年交付的楼盘也有不少。主要集中在市北的经济开发区。中国铁建德信君宸、滨江江南之星,新城香悦奥府都要交付。


楼盘体量少一点的有将近1000户,多一点的有2300户。


都是哥斯拉级别的超大盘,交付后,哪怕只有1%的业主出售,也能形成“砸盘”效应。


再加上市北前两年刚刚有江南国际城、青秀城等多个楼盘交付。这么一来,次新房的供应量就更多了。


总体来看,萧山区是过去几年,杭州宅地出让面积的绝对第一。它们在接下来几年,都会以交付的次新盘和首开的新盘形式,成为海量的叠加供应。


因此,作为一个萧山房东,你要面临的竞争或许太过残酷了。






三、二手房挂牌量大的板块


70个住宅盘交付,意味着接下去还会有不少房源将进入二手房市场。


但这只是你看得到的冰山一角。在杭州有一些板块,长期有大量潜在二手库存,数量大到“无法测算”。


房价节节上涨时,它们囤积居奇,但房价一旦向下走,它们立刻浮出水面,仓皇出逃。


在杭州二手房成交量“五连跌”之后,目前挂牌的二手房数量,已经是“天量”了,并且还在逐日递增。


透明售房网好找房平台显示,截至11月11日,杭州市区二手房挂牌量接近6.25万套,已经是几个月前的3倍。杭州缺房子?不存在的!


目前,13个板块的二手房挂牌量超过千套。余杭区最多,超1.4万套。



1、临平


二手房挂牌量有2650套。


东海水景城,一个小区挂牌了92套;钱塘梧桐蓝山,79套;临平桂花城,57套;万泰城章,58套……


从近月签约均价来看,挂牌量多的楼盘,价格并不高。要不然就是一个多月都没一套成交。


目前卖得最贵的是梧桐蓝山,签约均价将近2万6,其他次新房多在2万到2万1之间徘徊。便宜点的老小区,单价1.6万也能买到。



2、闲林


二手房挂牌量将近2600套。


竹海水韵挂牌最多,有275套;其次是闲林山水,挂牌243套;像西溪山庄、爵士风情、岸上蓝山、盛世嘉园等,单个小区的挂牌量都在100套以上。


之前中介告诉我一个很简单的判定法则:


如果你想要买某小区某种户型的房子,他能一下子提供5套及以上房源,那么这个小区大概率供大于求。换句话说,购房者能砍价。


新湖果岭价格最贵,近月签约均价超3万3;西溪山庄、闲湖城的价格,接近2万5;其他楼盘价格在2万-2万3之间。


从目前的价格来看,跟之前在售的新房之间,还是有一定的价差在。



3、下沙沿江


下沙沿江一带虽然没新房,但次新二手房还是有不少。主要原因是,这些次新盘体量都很大,房源一出来就是一两百套。


保利东湾、世茂江滨花园,挂牌量都超250套;金隅观澜时代,214套;伊萨卡国际城、梦琴湾、晨光国际等,都在100套以上。


之前有很长一段时间,下沙沿江二手房月成交量能排进杭州主城区前十位,房价也是一路飙升。3万+,甚至4万+成交也屡见不鲜。


从最近的表现来看,量价都在下滑。最近一个月,保利东湾房价最高,不到3万,其他房龄老的小区,像梦琴湾,1万6的价格也能买到。




4、东湖板块


从摇号行情看,东湖板块(临平山北)的热度并不低。甚至在热度骤降的当下,中签率相对还是高过其他板块。


一方面是这几年山北发展迅速,城市界面变化快;另一方面,价格比临平新城便宜几千块,吸引了不少本地及主城区外溢的购房者。


虽说热度在,但还是得注意:板块二手房量不少,有将近1400套。


挂牌量比较多的小区是绿城蓝庭,187套;金都夏宫,120套;东港花苑,117套;众安理想湾,104套……


其中,有不少是投资客出货。之前临平中介就跟我说,在收集房源时,5套里面有3套是北京、上海的投资客户要出货。


板块二手房的价格也有回落,单价2万2到2万3左右能选择的有不少。



5、丁桥


丁桥跟下沙沿江一样,近几个月能选择的只有二手房。目前,板块二手房挂牌量有1500套。


上个月,丁桥二手房成交了不少,主要贡献者是新城红郡。有一批早年的工程抵押房挂牌出售,成交价只有2万3到2万4左右,一下子把板块内二手房的预期给拉低了。


其他房东要想卖房子,只能跟着降价。


像城发云锦城,龙湖武林九里,和新城龙湖湾上风华,今年都将迎来交付。未来二手房市场的库存量,还会继续增加。


自卓越蔚蓝领秀售罄后,丁桥新房一下子进入真空期。但别忘了,丁桥还有两宗纯宅地,按规定要等现房销售。


此外,龙湖跟华侨城拿下的两宗商住地,体量多达47.6万㎡,这里面还有不少住宅。




总结


一个板块,如果同时具备上述情形的一到两种,绝对是危险信号

 

因为新房普遍比二手房便宜,而过去两年投资比例极高,交付楼盘多,又意味数量不菲的投资性抛盘。

 

根据我们此前的测算,楼盘交付半年到一年后,平均换手率大概15-20%。10000套交付房源,等于2000套流入市场,规模不可小觑。

 

新房与刚交付的次新房同时挤压,极为可怕。

 

义桥就是典型代表。在9月江湾城“万人摇”后,板块二手房瞬间进入“冰冻”状态——量价齐跌。

 

10月中旬,我们做了二次实地调查,发现“万人摇”一个月后,御景蓝湾就已平均跌去15万。以一套89㎡毛坯房为例,成交总价从约225万,跌到了约210万。

 

上周,东旭府加推了144套房源,导致形势进一步恶化。

 

有中介在朋友圈,给一套报价仅200万的御景蓝湾89㎡(东边套,赠送约50㎡),连续推介了一星期,也卖不掉。

 


可怕的是,这很可能还不是最差的时候。

 

首先,御景蓝湾是一个超5500户的大盘。三期3幢高层和8幢小高层,要到今年底才交付。据说,当中大部分是投资客,有人估计至少会有500套房源流入二手市场。

 

其次,江湾城明年交付、东旭府后年交付,这两个都是投资比例很高的盘,对二手市场来说,必然是雪上加霜的结果。

 

现在回过头来看,如果你是一个御景蓝湾业主,比较有理性思维,赶在江湾城摇号前出货,是不是最好的选择?

 

现在的二手市场,就像是一个蓄水池,水位不断升高,出水量却不断缩小。结果只能是水位线越来越高。若不及时泄洪,就有坍塌的风险。

 

但即便泄洪,代价也会很昂贵。

 

别不信,海量投资客中,总有人按捺不住低价出逃。

 

一旦低价房源变多,就会形成“砸盘”效应。话句话说,二手房最惨烈的时刻,或许还未到来。


当然,你也可以坚持下一轮周期的到来,但多少时间就说不准了。


不过有一点需要提醒,本文只针对本就有套现想法的房东。我们不鼓励拿惟一一套自住房去玩“高抛低吸”的游戏。


另外,如果你手上已无房票,或手上的二手房还有低成本贷款,也不建议太过折腾。




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文∣麦格/江公子

编辑∣二叔


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